小區物業引（yǐn）入廣（guǎng）告，廣告（gào）收益該歸誰?
專家觀點:
◇小區廣告收益分配決定權在業主，但也要（yào）考慮政策導向與物業公（gōng）司的貢獻
◇業主（zhǔ）可以通過物業服務合同（tóng）限製物業公司的不當行為
◇小區廣告收入和物業費屬於（yú）兩個不同的法律關（guān）係，如果沒（méi）有明（míng）確約（yuē）定，物業公司無權用廣告收入折抵物業費
◇物業公司擅自引入廣告或者將收益據為己有，業主除向當地房地產行政主管部門舉報外，還可以起訴
在小區的電（diàn）梯裏、門口處、道路兩旁常見各種廣告（gào），有業主告訴（sù）記者，這些廣告是物業公司引入的，但（dàn）對於（yú）廣告收益歸業主還是歸物業公司，多數業主都表示不太清楚。某小區物業（yè）公司（sī）負責人（rén）則稱，廣告費屬於公（gōng）共收益，物業公司有權收取，會（huì）將這些費用（yòng）用於小區門禁改造、增設長椅（yǐ）方便業主休閑等方麵。那（nà）麽，物業公司是否有權引入廣告?引入廣告前要不要征得業主同（tóng）意?廣告收益該（gāi）歸誰支配?對此，記者采訪了江蘇省社會科學院法學研（yán）究所（suǒ）博士後李小紅、北京（jīng）大成(南京)律師事（shì）務所（suǒ）律師孫永標。
誰有權引入廣（guǎng）告（gào）
孫永標告訴記者，要（yào）搞清楚誰是引入小區廣告的主體，須先明確（què）小區廣告的（de）法律性質。根據物權法第73條規定，建築區劃內的道路，屬（shǔ）於業主共有，但屬於城鎮公共（gòng）道路（lù）的（de）除外。建築區劃內（nèi）的綠地，屬於業主（zhǔ）共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外（wài）。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有（yǒu）。而小區廣告一般設置在建築區劃內（nèi）的道路上、建築牆麵或電梯內（nèi），因此（cǐ），引入小區廣告屬於利（lì）用業主共有建築物或附屬設施進行經營的行為。也就是說，小區業主是小區廣告相關事（shì）宜的決定權主體。
李小紅認為，根據物權法規定，業主對小區的共有部（bù）分享有共有和共同管理的權利。業主對小區共有部分享有權利，承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務。製定和修改建築物及其附屬設施的管理規約，有關共有和共同管理（lǐ）權利的其他重大事項等應當經專有部分占建（jiàn）築物總麵積過半數的業主且占總人數過半數的業主同（tóng）意。因此，對小（xiǎo）區內廣告的設置與否、如何收費、收益如何（hé）處分（fèn）等最終的決定權（quán）均應由小區業主行（háng）使。當然權（quán）利行使的方式可（kě）以是多種多樣的，可以由業主大（dà）會、業主委員會行使（shǐ），也可以委托物業（yè）公司甚至律師等行（háng）使。
“物業公司可以（yǐ）在小區廣告事務中發揮獨特（tè）的作（zuò）用。”李小紅表示，一般來說，小區廣告的設置等事務是由物業公司辦理的，這是因為從便利管理等角度看，物（wù）業公司因為管理義務所在，更方便開展該項工作。而且即使業主有權引（yǐn）入廣告，但因為小區（qū）廣告設置影響物業的（de）管理工作，從合理性角度考量，也應該（gāi）讓（ràng）物業公司參與此（cǐ）類事務。正因為如此，2007年修訂後的《物業管理（lǐ）條例》明確規定（dìng），利用物業共用部位、共用設施設備進行經（jīng）營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業公司的同意後，按照規定辦理有（yǒu）關手續。可見，小區內設置廣告實際上應當考（kǎo）慮業主和物業公司兩類主體（tǐ）的意見。物（wù）業公司的意見，本質上並不能（néng）製（zhì）約業主的權利（lì），因為業主（zhǔ）可（kě）以通過物業服務合同限製物業公司的不當行為。
廣告收益歸物業嗎（ma）
“既然設置小區廣告是利用業主共有的建築物或（huò）附屬設（shè）施進行經營的行為，根據物權法第70條規（guī）定，業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以（yǐ）外的共有部分享有共有和共同管理的權（quán）利。那麽，根據物權法第（dì）76條規定，有關共有（yǒu）和共同管理權利的其他重大事項要由業主共同決定（dìng）。”孫（sūn）永標認為，按照《物業管理條例》第55條規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業（yè）主大會、物業公（gōng）司（sī）的同意後（hòu），按照規定辦理有（yǒu）關手續。業主所得（dé）收益應當主要用於補充專項維（wéi）修資金，也可以按照業主大會的決定（dìng）使用。小區（qū）規劃區內的公共場所、公共設施，屬於小區全體業主共有。在小區公共（gòng）場所、公（gōng）告設施上經營廣告，應當經過小區全體業主（zhǔ）同意或授權，物業公司不得擅自引入廣告。經營廣告所得，也應該歸全（quán）體業主所有，業主有權要求物業公司披露相關賬目，具體如何（hé）使用應當（dāng）由業主或業主委員會決定（dìng）或者根據物業服務（wù）合同約定進行處理。
實際上，多數業主對於廣告收益並不（bú）知（zhī）情（qíng），如果物業公司擅（shàn）自引入廣告或者將（jiāng）廣告收益據為己有，業主怎樣維權呢?孫永標（biāo）表示，根據最高人民法院（yuàn）《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律（lǜ）若幹問題的解釋》的規定，建（jiàn）設單位或者其（qí）他行為人擅自占用、處（chù）分業主共（gòng）有部分、改變其使用功（gōng）能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢複原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，法院應予支持。這裏的其他行為人就包括物業公（gōng）司。因此，物業公司如（rú）果擅自引入廣告或（huò）者將廣告收（shōu）益據為己有，業主委員會可以起訴物業公司，要求恢複原狀、賠償（cháng）損失或返還收益等。
小區廣告收益分配決（jué）定權（quán）在業主，但（dàn）也要考慮政策導向與物業公司的（de）貢獻。李小紅認（rèn）為，廣告收益所有權屬於業主，因（yīn）此收益分配權（quán）也在業主（zhǔ），但分配方式則應兼顧（gù）多種製度的引導。如物權法第80條規定，建築物及其附屬（shǔ）設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定（dìng）的，按照約定;沒有約（yuē）定或者約定不明確的，按照（zhào）業主專有部分占建築物總麵積的比例確定。《物業管理條例》則規定，業主所得收益應當主要（yào）用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。即業主在自主決（jué）定分配時（shí），要考慮這是小區公共收益，應優先用於公共支出，還應考慮到物業（yè）公司對引（yǐn）入小區廣告的作用、管（guǎn）理成本變動等（děng）因素，支（zhī）付物業公司相應費（fèi）用等。此外，小區廣告事務不管是業主自行負（fù）責，還是委托物業公司（sī）負責（zé），所有收益均應（yīng）做（zuò）到（dào）公開透明，同時業主一定要明白，權利和義務是對等的，在行使權利、享受收益（yì）的（de）同時，相應的成（chéng）本、風險等也應承擔。
對於物業公司是否可以廣告費收入衝抵物業費的（de）問題，孫永標（biāo）認為，目（mù）前（qián）很多物業公司擅（shàn）自引入廣告，並將（jiāng）廣告收入據為己有，主要的理由就是物業費收不上來，物業公司要通過廣告費彌補虧空（kōng）。但是（shì），小區廣告收入和物業費屬於兩個（gè）不同的（de）法律關係，如果（guǒ）沒有明確約定，物業公司無權用廣告收入折抵物業費。
小區廣告亂象（xiàng）如何（hé）規製
物業公司認為小區廣告收入是自己的，而業主並不清楚自己對廣（guǎng）告收益有支配權，這反映（yìng）出小區廣告（gào）管理比較混亂（luàn）。李小紅說，小區廣（guǎng）告種類繁多，形式（shì）多樣，有的廣告是公（gōng）益性的，有的是商業性的，有的廣告（gào）被放置於霓虹（hóng）燈、液晶屏上，有的則被張貼在住（zhù）宅牆上、或塗刷、懸掛在各處。而（ér）小區（qū）廣告管理（lǐ）也問題重重。
李小紅說（shuō），我國廣告法對廣告主（zhǔ）、廣告經營者、廣告發布者從事廣告（gào）活動（dòng）有一係列禁止性和（hé）強製性約束（shù）條款。這些條款（kuǎn）包括對廣（guǎng）告必須進行審（shěn）查，但在小區投放廣告，無論物業公司還是業主（zhǔ）委員會或全體（tǐ）業主一般都沒有資格和能力對廣告內容的真實性、合法（fǎ）性、科學性等進行審查。而對（duì）小區內的各種廣告媒介附（fù）著物的出（chū）讓，到底誰是適格的（de）出讓主體，誰是代理主（zhǔ）體（tǐ）;在小區內投放廣告的（de）合同內容應該怎樣擬訂，費用以何種標準支（zhī）付，由誰決定，收益（yì）應當歸（guī）誰支配，怎樣支配等問題，有（yǒu）的法律沒有規定，有的雖然有了（le）明確規定，但在實踐中並未得到遵守。
針對這種情況（kuàng），孫永標建議，小區業主入住（zhù）後，一（yī）旦條（tiáo）件成熟，應該盡快召開業主大會，成立業主委（wěi）員會，由業（yè）主委員會對小區廣告的（de）引入、收益的分配等問題與物業公司交涉，一旦交（jiāo）涉不成，以（yǐ）業主委員會的名義維權更具有正當性和可行性。在（zài）選聘物業（yè）公司時，要和物業公司對小區廣告的引入、收益以及違約責（zé）任等進行明確的約定。一般（bān）來說，小區廣告的（de）收（shōu）益可以約定（dìng）用於公共開支，如用來補充住房維（wéi）修基金，改善小區服務，也（yě）可用於衝抵物業管理費、公攤水（shuǐ）電（diàn）費，等等。此外（wài），還可以從中提取一部分（fèn）作為報酬，用於獎勵物業公司，激勵物業（yè）公司（sī）提供更（gèng）好的服務。如果物業公司擅自引入廣告或者將廣告收益據為己有（yǒu），業（yè）主或業主委員會可根據（jù）《物業管理條例》的規定向當地房地產行政主管部門（mén）舉報，由房地產行政主管部門責令限（xiàn）期改（gǎi）正，給予警告並處以罰（fá）款。除舉報外，還可以起訴（sù）物業公司。起訴的時（shí）候，最好以業主（zhǔ）委員會的名（míng）義，因（yīn）為經（jīng）過備案的業主（zhǔ）委員會具有（yǒu）訴（sù）訟主體資格。此外，如物業公司拒不糾正其不當行為，在物業服務合同期滿後，業主委（wěi）員（yuán）會可以（yǐ）撤換該物業公司，重新選聘其他物業公司。
