你知道什麽是“物業（yè）公共（gòng）收益”嗎？在我們的調查中，很多業主對此“搖搖頭”，但如果提到小區電梯廣告（gào），業（yè）主才會恍（huǎng）然大悟說一聲“哦，看（kàn）過”。至（zhì）於這部分收益（yì）有多少，誰在用，多數業主一（yī）無所知。而事實上，我們小區（qū）裏的公共收益部分還有很多。

　　南海區在今年4月份就出台了相關管理辦法，要求每個小區規範化公示公共收益（yì），但就記者調查來看，多（duō）數小區物管都不願大大方方將這份數據交給業主查看。

　　而與此相對應的是，我們的電梯（tī）廣告已經被作為一種（zhǒng）新媒體形式在（zài）佛山五區發展迅速（sù），在成熟樓盤日漸增多、可供收益部分不斷增長的今天（tiān），我們（men）是（shì）不是更有權（quán）利知道（dào）這部分資金去向何方呢？

　　調查（chá）：公共收益？沒在意（yì），不清楚（chǔ）

　　“公共收益是（shì）什麽？”在記者解釋完公共收益的範（fàn）疇後（hòu），家住唐園某住宅的李（lǐ）先生表示，盡管（guǎn）周邊的交通、市場配套齊全，但是舊小（xiǎo）區自（zì）身配套少（shǎo），可以加以利（lì）用且（qiě）經（jīng）營的地方幾乎沒（méi）有。“我（wǒ）們（men）這裏沒有公共停（tíng）車位，大（dà）家都（dōu）是自行停在樓下，也不（bú）需要交（jiāo）租（zū）金。”

　　相比（bǐ）之下，有一定規模的小區，可用作經營的公共空間就“寬裕”了很多。記者走訪怡景麗苑、麗日玫（méi）瑰（guī）、怡翠玫瑰（guī）、匯銀·奧林匹克等樓盤，配套和規劃的完（wán）善，物管的經營，為其公共部分的充分利用帶來機遇（yù）。籃球場、泳池、公共車位出（chū）租，電梯廣告等公共收（shōu）益也及時“補貼（tiē）”了小區在保養（yǎng）和維護（hù）上的開銷。

　　采訪中，對於公共收益有（yǒu）80%的受訪業主表示不清楚，不了解。還有一部分業主（zhǔ）則表示，知道（dào）有公共（gòng）收益（yì）的存在，但對收（shōu）支情況（kuàng）沒在意。

　　“我們小區有電梯和燈箱廣（guǎng）告，有時還會擺設展位，促銷產品。”家（jiā）住南海麗雅苑的張先（xiān）生表示，但問及有無定期公示時，張先生則顯得不太清楚，“應該有吧”；而家住怡景麗苑的吳小姐（jiě）告訴記者，小區收益情況有業委會監管（guǎn），所以沒太在意。

　　目前，很多業主都意識到小區內綠地、道路（lù）等公共部位，公共設施屬於業主共（gòng）有，但關於“共有（yǒu）”背後的收益，知道的卻不（bú）多。相關業內人士表示，近兩年，不少城（chéng）市關於小區公（gōng）共收益的爭端案例在上（shàng）升，很多（duō）情況下（xià）是因為業主對公共收益知之甚少，監管（guǎn）不善所引起的，這筆賬最終變成了糊（hú）塗賬。

　　公示：多物（wù）管不願提供明細給業主

　　禪城：個別定期公示，但數據太（tài）籠統

　　記者就公共收益的經營問題向禪城部分物管公司了解情（qíng）況，很多答複都隻表示有定期（qī）公示，並不願做詳細說明。不過在部分小區的公示欄中，記者並沒有看到所說的這些公示文件。

　　“除了我們的水（shuǐ）電公攤費等，物管公司還會季度性公示小區的收支情況，但都是幾（jǐ）條大數（shù），並沒有明細。”家住城（chéng）南某小區的（de）廖女士告訴記者。

　　位於城南板塊一大型品牌樓盤的（de）物管處相關負責人告訴記者，他們每兩個月會公示一份物業管理服務工作報告，裏麵會有關於公共收益的總數和支出的總數，但很明細的內容就沒有。

　　桂城：“公（gōng）示過（guò），但個（gè）人來查賬是不給看的”

　　今年4月（yuè），南（nán）海區率先實行（háng）了《佛（fó）山市南海區國（guó）土城建和（hé）水務局關於物業共用部（bù）分經營收益公示暫行辦法》，《辦法》中還附有非常明晰的《物（wù）業共用部分經營收支情況表》，列出了共用車位收入、電梯廣告收入等14項，物管公司可以將收益明晰對應填入。但從記者對桂城幾個樓盤調查來看，幾乎沒有一個物管（guǎn）公司願意主動將（jiāng）這份明細提供給業（yè）主查看。

　　“我們之前有在公告欄公示過的，不過現在可能（néng）撕掉了，下半年的明細還沒出來”，當記（jì）者去到江南名居、興（xìng）業新村、麗雅苑小區物管處詢問時，得到（dào）的答案幾乎都（dōu）與此相似（sì）。

　　“公告（gào）欄裏有（yǒu）就有（yǒu），沒有就沒了，我們這（zhè）裏沒有（yǒu）留底的，”江南（nán）名居物管處的工作人（rén）員告（gào）訴記者。

　　“下半年的還沒有出（chū）來是吧（ba），那我想看看（kàn）上半年（nián）的（de）收益表可以嗎？”記者以業主身份向麗雅（yǎ）苑物管處工作人員詢問。該工作人員一開始表示可以，但說要下午才能查到。當天下午該工作（zuò）人（rén）員回（huí）複，“我們的收益明細是一年公（gōng）布一次的，今年的還沒出來，你到年底再（zài）來看吧。而（ér）事實上按（àn）照南海區的管理辦（bàn）法，收益明細（xì）應該每季度公布一（yī）次。

　　當聽（tīng）說要看收益明細，興業新村物管處（chù）的工作人員語（yǔ）氣有些不耐煩，“我們半年（nián）公布一次（cì）的，業主（zhǔ）個人來是不給看的，個人不能來（lái）查賬的。” 　無一例外，每個物管工作人員都將收益公示理解為“查賬”，對記者的要求顯得十分（fèn）警惕。

　　公共收益是全（quán）體業主所有的

　　所謂小區（qū）公共（gòng）收（shōu）益，是指小區物業服務公司利用小區（qū）公共部分（fèn）進行經營獲得的收益。常見的小區公共收益包括：公共區域的廣（guǎng）告收益，例如電梯廣告、戶外燈箱廣告；小區公共區（qū）域的停車位收益；小區公共區域（yù）內租賃的攤位收益；利用公共配套（tào）如活動場地、會所、遊泳（yǒng）池經營收入；部分通信運營管理費；因損壞小區的公共設施進行的賠償；物業管理用房的收（shōu）益等。

　　廣東提（tí）德律師事務所律師羅曼納（nà）認為，物業共用部（bù）分屬（shǔ）於我國《物權法（fǎ）》建築物區分所有權中的專有（yǒu）部分之外的共有部分（fèn），屬於全體（tǐ）業主（zhǔ）共有，業主享有共同管理、收益（yì）的權利（lì）。

　　《物業管（guǎn）理條（tiáo）例》第五十五條規（guī）定：利用物業共用部位、共用設施（shī）設備進行經營的，應當在征得相關（guān）業主、業主大會、物業服務企業的（de）同意後（hòu），按照規（guī）定（dìng）辦（bàn）理有關手續。業主所（suǒ）得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業（yè）主大會（huì）的決定使用。

　　因此，物業共用部分經營收益屬於共有物業（yè）的共有權產生的收益（yì），屬（shǔ）於全體業主共同所有。物管無權將共用部分經營收益作為經營收入歸自己所有。但可以根據業主大（dà）會製定的管理規約進行使用。

　　市（shì）建設局的相關負責人表示，小區公共（gòng）收益的使用和管理要（yào）遵循以下原則：一是要用於小區公共事務或經全體業主同（tóng）意的事項；二是收益必須透明、公開，需定時公示。此外，還（hái）需要開設專門賬戶，進行有效管理。“南海的措（cuò）施成熟後，我們會逐步在全市推行，用以規範業委會和（hé）物業（yè）企業行為（wéi），切實（shí）維護業主的權益。”

　　揭秘

　　物業公共收益是歸全體業主所有的，既然（rán）物管遮遮掩掩，那就我們自己來算（suàn）算吧，以一個3000戶左右（yòu）的小（xiǎo）區為例。

　　公共區域停車費：

　　大致120個，每晚每個車位收費6~8元，車位使用基本飽和，一（yī）年下來收入有約25萬元。有的小區實行月租，按每月150元（yuán）租（zū）金來（lái）計算，一年的車位出租費（fèi）有20多（duō）萬元。

　　燈箱及電梯（tī）廣告：

　　假設小區大（dà）約有電（diàn）梯廣告牌（pái）200塊，每塊電梯（tī）牌的收益是每月40元，那麽一年下來就是（shì）9.6萬元（yuán）。

　　遊泳池、球館等健身設施：

　　一個運（yùn）營還可以的（de）羽（yǔ）毛球館，除去人工、電費等（děng），一年純利潤（rùn）大約有8萬（wàn）元，會所、泳池收益（yì）一（yī）年約5萬元。

　　場地費：

　　以小區門口廣場對外租（zū）賃為主，周六日較多（duō），對外租賃費一天1000元，一年就是10萬元。

　　合（hé）計下來（lái），一個中等樓（lóu）盤一年（nián）收益（yì）少則30萬，多則50~60萬元。

　　做法1：收入直接打入業委會賬戶

　　與其他（tā）對財務公示遮遮掩掩的小區相比，南海（hǎi）文華北路的星暉園則顯得（dé）坦蕩蕩。小區內的兩個宣傳欄是（shì）星暉園的“賬（zhàng）務（wù）公開專刊”。不僅“月度收支情況明細”“公共收益月度收支明（míng）細”赤裸裸地張貼出來，連“未（wèi）欠費業主名單”“欠繳費用單元列表”都一（yī）並示眾。

　　其中，“公共收益月度收支明細”表清晰地展示小區的公共收益運作流程：該小區每月平均有5萬元左右的（de）停車費及2000多元的場地（dì）租用費收入。物業在抽取收入的10%後，再扣除1.5萬元及相應稅金（jīn），剩餘全部歸還業主委員會。此外記者注意到，這份月月更新的（de）專刊（kān）並沒有覆（fù）蓋“舊賬”，隻是將“新數”添在後麵。小區雍（yōng）城物業的肖立誌經理稱，這（zhè）是為了方便業主進行對比，更清楚地了解每個月的收（shōu）支變化。

　　“物業時刻受業主和業委會監督，不敢馬虎。”肖經理說。原來，小區（qū）業主曾因公共收益問（wèn）題與物管起過糾紛。後於2010年8月成立了業主委員會，自此業委會與物業公司約定，公共收益可（kě）交由物業（yè）代理，物業可抽取（qǔ）收益的10%，其餘（yú）則需移（yí）交業委會（huì）。“我們（men）小區業主對（duì）物（wù）業管理比較關（guān）心，維權意（yì）識比較強，常常透過業委會傳達（dá）意見（jiàn），甚至直接跑上經理辦公室。”肖經理稱，這也是星暉園對（duì）公示賬單如（rú）此大方的緣故。

　　記者在采訪中亦發現，該小區大部分業主都知道“公共收益”，也有關注每個月的收（shōu）支情況，其中便有60多歲的周姨（yí）。“當然關心啦，這麽大（dà）筆錢，而（ér）且（qiě）是關係到我們業主（zhǔ）的利益。每個月他們公布這筆數，我們都會來看看。”

　　做法2：收益怎麽用業委（wěi）會說了算

　　物（wù）業（yè）將大（dà）部分公共收益還給業主後（hòu），能怎麽用，就是業委會來決定的了。

　　“業主兼（jiān）職做委員會的工作，需要辦公費（fèi）。另（lìng）外業委會（huì）定期（qī）舉行的業主大會、換屆選舉活動也都需要（yào）經費的。”和基花園業主委員會周主任向記者透露，委員會共有7名委員，辦公費用（yòng）約2000元/月。剩餘的600元用於活動經費（fèi）。

　　至於小區財務公示，周主任表示物（wù）管（guǎn）處隻是公布月度日常收支情況，並沒有公布公共收（shōu）益的收支情況。但周主任表示業主們（men）並不介意。“我們業主都知道這個（gè）小區的公共（gòng）收入不會很多。而且我們都委托物管幫我（wǒ）們（men）打理，我們就（jiù）相信他們，不會去查賬。”

　　星暉園業委會的吳主任亦向記者證實，業委會自2010年起每月可收到物業公司財務公示上相應數額（é）的公共收入，目（mù）前共計55萬左右。另（lìng）外業委會的收支明細也會（huì）每半年公布（bù）一次。“業委會的支出包括辦公費用、辦公室裝修、業主大會的活動經費等，目前已支出10多萬（wàn）。估計賬戶內還有30多萬。”

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