電梯間五花八門的商業廣告令人眼（yǎn）花繚亂，西安市每年上億元的電梯廣告位租賃費到哪裏（lǐ）去了?對眾多（duō）小區物業來說（shuō），這不僅成了一本說不清楚的（de）“糊塗賬”，也顯得極為敏感。廣大業主究竟該（gāi）如何維護自己的合法權益?政府（fǔ）能否從更加完善的法律法規層麵來明確（què）各方的責任、義務、權利，切實保護各方的利益?正在修訂的《西安市物業管理條例》要求物業服務企業須對公共區域收益予以公示，否則將予以處罰。

　　說法 物業稱廣告費用於小區維護

　　西安市每年上（shàng）億元的電梯廣告位租賃（lìn）費到哪裏去了?小區裏每（měi）年數（shù）萬甚至數十萬元的公共收益到哪裏去了?關（guān）於業主們（men）的質疑，鑫龍天然居（jū）物業公（gōng）司相關負責（zé）人說，鑫龍天然居入住（zhù）10年了，各種設備都到了維護維修期，僅一棟樓內（nèi）電梯配件開支一年就需要2-3萬元，還有公共設施的更換、小區道路、綠化維護，房子外牆牆皮脫落的維修等等。

　　這位負（fù）責人說，小區裏的這點電梯廣告收入全部投（tóu）入到設施維護中也是杯水車薪。物（wù）業不掙（zhèng）錢，有（yǒu）時候還要（yào）貼（tiē）錢。而有業主算了一筆賬，鑫龍天然居物（wù）業轄區有52部電梯，按一部電梯一年廣告收入2000元計（jì）算，52部電梯一（yī）年的廣告費10萬餘元。“這些錢物業從來沒有（yǒu）公示過。”這名業主說。

　　蘭蒂斯城小區物業（yè）工作人員說，由於整個小區目前（qián）都還沒有辦理房產（chǎn）證，業主們都還沒有（yǒu）交納大修基金（jīn），包括電梯間和（hé）大門口（kǒu）車輛出（chū）入欄杆上的廣（guǎng）告費用收入、停車費(12個小時收費5元)收入，都（dōu）用來維（wéi）修了（le）小區大門以及其它公（gōng）共設施部分。也就是說，屬於廣大業主公共收益的費用，都用在了業主身上（shàng）。

　　“我們的廣告收入都用在路麵硬化、種植花草、維修燈線等。小區所收的（de）物業費有限，有了電梯廣告等費用收入，剛好用來補貼成本。”新家坡小區（qū）一名物業人員確（què）認這部分賬（zhàng）沒有（yǒu）對居民公示過。但業主們認為，每季度的（de）物業費、衛生費、電梯費從來都（dōu）沒有拖（tuō）欠過，何（hé）來“補貼物業管理”和公共設（shè）施維修?

　　記者在采訪過程中發現（xiàn），各個小區物業公司不公布公共區域廣告收益是普遍（biàn）現象。多數物業公司工作人員大都以“不知（zhī）道”、“不清（qīng）楚”、“負責人不在”以及“等問清楚了再回答”等言辭搪塞。電（diàn）梯廣告收益似乎（hū）在眾（zhòng）多小區物業（yè）眼裏成了一本說不（bú）清楚的“糊塗賬”，並且顯得格外敏（mǐn）感。

　　不少物業公司表示，電梯廣（guǎng）告收益很少（shǎo），具體金（jīn）額不便告知，也拒絕出（chū）示收支賬本。一位物業公司人員說，廣告收入不告知業主，這幾乎是（shì）行業的潛規則（zé），可以說是物業的灰色收入，見怪不怪了，隻是業主們沒有留意而已。

　　聲（shēng）音 律師建議業主可通過（guò）法律途徑維權

　　陝西合恒律師事（shì）務所（suǒ）主任律師李誌山說，電梯（tī）首先屬（shǔ）於廣大（dà）業主所有，委托物業（yè）公司管理，並交納了管理費用。《物權法》規定，業主對建（jiàn）築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務。建築區劃內的其（qí）他公共（gòng）場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主（zhǔ）共有。國務院頒布的《物業管理條例》第55條規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在（zài）征得相關業主（zhǔ）、業主大（dà）會、物業服務企業的同意後，按（àn）照規（guī）定辦理有關手續。所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定（dìng）使用。2010年6月1日起施行的（de）《西（xī）安市物（wù）業管理條例》第七十（shí）五條規（guī）定（dìng），利用物業共用部（bù）位、共用設施設備設置廣告和進行（háng）其他經（jīng）營性活動（dòng）的，應當在征得相關（guān）業主、業主大會同意，並征求物（wù）業服務（wù）企業的（de）意見後，按照規定辦理有關手續。所（suǒ）得收益屬全體業主所有，應當主要用（yòng）於補（bǔ）充專項維（wéi）修資金，也可以（yǐ）按照業主（zhǔ）大會的決定使用。

　　但（dàn）現實生活中，由於大多數小區沒有成立業主委員會，加上業主法律意識不強，物業將公共區域的收益（yì）情況隱瞞而不告知業主，並私自支配這筆（bǐ）收益費用，已經成了普遍現象，許多（duō）業主對該（gāi）部分收益的去（qù）向並不清楚。針對這（zhè）種情況，業主委（wěi）員會可以向物業（yè）管理行政主管部門投訴，對物業公司的行為進行處罰、糾正，還可以聯合業主（zhǔ）直接向法院起訴，請求公開共有部分（fèn）的使用和收益情況，或者請求對（duì）公共區域（yù）的收益（yì）進行分配，或者向物業公（gōng）司把這筆本屬於廣大業主的錢要回來。沒（méi）有業主委員會的小區，應（yīng）盡快召開（kāi）業主（zhǔ）大（dà）會（huì），成立業主委員會，同時要對公共區域的（de）經營行為進行監督，決定這部（bù）分收益的具體（tǐ）用途。

　　現狀 現行物業管理（lǐ）法規存在“修補空間”

　　西安市房管局物業管理辦公室相關負責人說，目前，西（xī）安市成立了業主委員會的小區占全市小區總量的五分之一，2010年6月1日起施行（háng）的《西安市物業管理條例》中雖然明確了小區公共（gòng）收益屬全體業主所有，應當主要用於補充專項維修（xiū）資金，也可以（yǐ）按（àn）照業主大會的決定使用，但沒有明確規定是否要向業主公示。業主（zhǔ）對（duì）於（yú）這部分公共收益的支配如果有異議或（huò）者產生質（zhì）疑（yí），可以向所在區（qū）縣物（wù）業管理行政主（zhǔ）管部門進行舉報、投訴。對於維修專項基金的用途，可以到各區（qū）縣相關部門查詢。

　　該負責人說，近（jìn）期，西安（ān）市法製辦正在對現行的《物業管理條例》進行修改，他們對此也提出了建議，進一（yī）步（bù）規範各（gè）方麵的行為，更加明確業主（zhǔ）委員會、業（yè）主、物業等各自的責任、權利和義務。比如首次業主大會籌備組成員（yuán）是否可以作為（wéi）首屆業主委（wěi）員會委員人選?業主是否可以通過手機信（xìn）息、電子郵件等方式進行投（tóu）票（piào），參加業（yè）主大（dà）會表決?物業服務企業是否（fǒu）可以對物業管理區域內共（gòng）用部位、共用設施（shī）設備善意經（jīng）營?物業服務企業應該對小區公共收益進行公示（shì）等。

　　措施 正修訂物業管理條例 要求公共收益須公示

　　西安市政府法製辦（bàn）目前在網站上公示了關於《西安市物業管理條例(修訂草案)》(征（zhēng）求意見稿)征求意見的公告，其中第七十四條明確（què）了物業服務信息公示的規定，即物業服務合同約定的服務內（nèi）容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;水、電等（děng）公共（gòng）能耗總量及費（fèi）用分攤方式;共用部位（wèi）和共用設施設備（bèi）經營所得收益;法律法規規定及物業服務合同約定應（yīng）當公示的其他信息等都應當及時公示和（hé）更（gèng）新。

　　第一百（bǎi）一十條（tiáo）明確了物業服務（wù）企業為公示相關事項的責任，違反本條例第七十四條（tiáo）規定，物業服務（wù）企業未在物業管理（lǐ）區域（yù）內公示服務（wù）內容、服務標準、收費項（xiàng）目、收（shōu）費標準、經營設（shè）施收益（yì）收支情況、公共水電費分攤情況（kuàng）或者公示失實信（xìn）息的，由區、縣物業管理行政主管部門或（huò）者開發（fā）區管理委員會責令（lìng）限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰（fá）款（kuǎn）。

　　案例（lì） 沈陽一小區居民依法討回26萬元廣告收益（yì）

　　3月15日（rì），沈陽市中級法院（yuàn）公布（bù）了2015年十（shí）大經典案例（lì），其中一個案（àn）例，講的就是物（wù）業公司在（zài）電梯等公共區域發布廣告，收益最終應該歸誰的問題。該案例稱，沈陽（yáng）市大東區鵬利花園AB區樓道、電梯內等公共區域（yù），刊登了（le）大量廣告，廣告主先（xiān）後（hòu）支付給物業26萬餘（yú）元。

　　該小區業委會認（rèn）為，物業在未（wèi）經業主同意情況下，利用共用部位、共用設施設備經營廣告，收取廣告費並私自占（zhàn）有使用，違反了《物業管理條例》。物業則稱，成本逐年增（zēng）加一直虧損運營，這筆錢款已用來補充物業費收入嚴重不（bú）足的部分。雖然（rán）物業公司解釋（shì）很多，但法院（yuàn）依（yī）法（fǎ）判決26萬元廣告費歸全體業主共有。

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